생애최초 특별공급 조건 — 소득 130·160%와 공급 비율

생애최초 특별공급은 청약 가점을 보지 않는다. 무주택·소득세 납부·저축액 요건을 통과한 사람들끼리 추첨으로 가른다. 대신 문턱이 소득에 서 있고, 그 높이가 주택 종류마다 다르다 — 국민주택은 도시근로자 월평균소득 130% 이하, 85㎡ 이하 민영주택은 160% 이하다.

물량 자체도 유형별로 갈린다. 공공분양주택 15%, 국민주택 20%, 85㎡ 이하 민영주택은 공공택지에서 17%, 그 외 택지에서 7%다. 같은 자격으로 청약해도 어느 단지냐에 따라 걸려 있는 세대 수가 두 배 넘게 차이 난다.

가점 경쟁이 아니라는 점은 유리하게도, 불리하게도 작동한다. 부양가족이 적고 통장 기간이 짧아도 같은 확률에 서지만, 오래 기다렸다는 사실이 가산되지도 않는다.

자격 요건은 네 줄로 끝난다

찾기쉬운 생활법령정보가 정리한 공급 요건은 네 갈래다. 첫째, 세대에 속한 사람 전원이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 한다 — 현재 무주택이 아니라 생애 처음이라는 조건이다. 둘째, 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼 자녀(태아 포함)가 있어야 하고, 이 조건을 충족하지 못하는 경우에는 소득기준을 만족하는 별도 경로가 열린다. 셋째, 과거 1년 내에 소득세를 납부한 사람으로서 5년 이상 소득세를 납부한 근로자 또는 자영업자여야 한다. 넷째, 국민주택 일반공급 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 선납금을 포함한 저축액이 600만원 이상이어야 한다.

세 번째 조건이 실무에서 가장 자주 걸린다. 5년은 연속이 아니어도 되지만 '소득세를 낸 이력'이어야 한다. 소득이 있었어도 공제로 결정세액이 0이 된 해는 납부 이력으로 인정받기 어려울 수 있어, 홈택스 납부내역으로 연도를 세어보는 편이 안전하다. 네 번째의 600만원은 회차가 아니라 금액 기준이라 선납으로 채울 수 있다. 다만 국민주택 1순위 자격 자체는 지역별 가입기간·납입 회차를 따르므로, 통장 조건은 청약통장 인정액 계산 기준과 함께 확인해야 한다.

자산 요건은 모집공고문에 별도로 붙는다. 토스뱅크 안내는 국민주택·공공주택·민영주택 모두 부동산 가액 3.31억원을 기준으로 든다. 자산 기준선은 해마다 갱신되고 공급 주체에 따라 자동차 가액이 함께 붙는 경우도 있어, 청약 직전 공고문에서 다시 확인하는 항목이다.

공급 비율과 단계별 소득 상한

같은 '생애최초 특별공급'이라는 이름 아래 두 개의 소득 체계가 돌아간다. 국민주택·공공분양은 100%와 130%로, 민영주택은 130%와 160%로 단계를 나눈다.

단계는 탈락자를 흘려보내는 구조다. 생활법령정보는 2단계 공급 대상에 "위에 따른 공급에서 탈락한 사람을 포함함"을 명시한다. 1단계 50%에서 떨어진 100% 이하 소득자는 2단계 20% 추첨에 다시 들어가고, 거기서도 안 되면 3단계로 내려온다. 소득이 낮은 신청자가 기회를 세 번 갖고, 소득이 높은 신청자는 자기 단계부터 시작한다.

내 소득이면 몇 단계까지 들어가나

퍼센트는 그 자체로 판정이 안 된다. LH청약플러스가 안내하는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득(2025년 적용 기준)을 100%로 두고 배수를 곱한 값이다. 청약에서 1~3인 가구는 3인 가구 금액을 함께 적용한다.

3인 이하 가구가 세전 월 950만원이면 국민주택에서는 100% 선을 넘어 1단계에 못 들어가고 2단계(130% 이하 = 1,061만원)부터 시작한다. 같은 소득이 민영주택에서는 1단계(130% 이하)에 그대로 들어간다. 국민주택에서 세 번의 기회 중 두 번만 남는 구간이 민영에서는 세 번 전부 살아 있다는 뜻이다.

4인 가구 월 1,200만원이면 국민주택 1·2단계 모두 탈락하고 민영주택 2단계(160% 이하 = 1,408만원)에 걸린다. 가구원수가 한 명 늘 때 130% 선은 약 82만원, 160% 선은 약 101만원 올라간다 — 출산이나 세대원 편입으로 가구원수가 바뀌면 단계가 통째로 이동할 수 있다. 두 체계의 차이는 국민주택과 민영주택의 1순위 조건을 비교한 글과 같은 뿌리에서 나온다.

생애최초 특공에서 소득은 당첨 확률을 깎는 감점이 아니라, 몇 번의 추첨에 이름을 올릴 수 있는지를 정하는 관문이다.

300세대 단지라면 몇 세대가 걸리나

비율을 세대 수로 바꿔보면 체감이 달라진다. 총 300세대 단지를 가정해 유형별 특공 물량과 단계별 배분을 계산한 값이다(단계별 물량은 소수점 절사, 잔여는 3단계로 넘어간다는 전제).

같은 300세대라도 공공택지 민영주택에서는 51세대가, 그 외 택지에서는 21세대가 생애최초 몫이다. 그리고 어느 유형이든 1단계 물량이 절반이라, 소득 하위 단계에 들어가는지가 실질적으로 가장 큰 변수다. 3단계는 이름이 '나머지'지만 국민주택 기준 18세대로 2단계보다 많다 — 소득 상한을 넘겼다고 판단해 청약을 접는 것이 늘 합리적이지는 않다.

확인해볼 것

• 소득세 납부 5년 — 홈택스 납부내역에서 결정세액이 실제로 발생한 연도만 세어본다. 소득이 있었으나 세액이 0이었던 해는 별도로 확인이 필요하다.
• 저축액 600만원 — 회차가 아니라 금액 기준이므로 선납으로 채울 수 있다. 단 국민주택 1순위 자격(가입기간·납입회차)은 별개다.
• 가구원수 기준일 — 소득 판정은 입주자모집공고일 기준 세대 구성으로 이뤄진다. 출산·전입 예정이 있으면 공고일과의 순서를 확인한다.
• 소득 산정에 들어가는 항목 — 세대원 전원의 소득을 합산하는지, 어느 기간 평균인지가 공고문마다 다르게 적힌다. 상여·수당 포함 여부까지 읽는다.
• 자산 기준 — 부동산 가액과 자동차 가액이 함께 붙는지, 기준 금액이 어느 연도 값인지 청약 직전 공고문에서 다시 확인한다.
• 3단계 물량 — 소득 상한을 넘겼더라도 나머지 물량 추첨이 남아 있다. 해당 단지 공고문의 단계별 세대 수를 직접 세어본다.

참고 자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 아파트 분양받기: 특별공급 생애최초
• LH청약플러스 — 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득
• 토스뱅크 — 생애최초 특별공급 안내