빌라·다세대 전세에서 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 HUG 전세보증금반환보증 가입은 사실상 막힌다. 공시가격 2억원짜리 빌라라면 2억5,200만원이 상한이고, 1원이라도 넘으면 심사 단계에서 걸린다.
126%는 임의로 정한 숫자가 아니다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정하고, 거기에 담보인정비율 90%를 곱해서 나온 값이다. 선순위 근저당이 잡혀 있으면 그 채권액만큼 다시 깎인다.
126%는 어떻게 나온 숫자인가
경향신문이 정리한 산식 그대로다. 공시가격 × 140% × 전세가율 90% = 공시가격의 126%. 여기서 140%는 공시가격을 주택가격으로 환산할 때 쓰는 인정 비율이고, 90%는 보증 가입을 허용하는 담보인정비율이다.
담보인정비율은 "선순위 채권 + 전세보증금이 주택가격의 90%를 넘으면 안 된다"는 조건으로 작동한다. 그래서 근저당이 전혀 없는 깨끗한 집이라야 공시가격의 126%를 꽉 채울 수 있고, 근저당이 있으면 그 채권최고액이 126%에서 그대로 빠진다.
이 기준은 한 차례 조여진 결과다. 이전에는 공시가격의 150%까지 주택가격으로 인정하고 전세가율도 100%를 허용했다. 같은 공시가격 2억원 빌라라면 예전엔 3억원까지 가입이 됐고 지금은 2억5,200만원이 상한이다.
수치가 빡빡하게 느껴지는 배경에는 공시가격 자체가 시세보다 낮다는 사정이 있다. 머니투데이 보도에 따르면 공동주택 공시가격 현실화율은 평균 69% 수준이다. 여기에 140%를 곱해도 시세의 97% 언저리에 그치고, 다시 90%를 적용하면 시세 대비 87% 선이 된다.
| 공시가격 | 인정 주택가격(×140%) | 보증 한도(×90%) | 선순위 근저당 5,000만원이면 | 담보인정비율 80%안(×112%) |
|---|---|---|---|---|
| 1억5,000만원 | 2억1,000만원 | 1억8,900만원 | 1억3,900만원 | 1억6,800만원 |
| 2억원 | 2억8,000만원 | 2억5,200만원 | 2억200만원 | 2억2,400만원 |
| 2억5,000만원 | 3억5,000만원 | 3억1,500만원 | 2억6,500만원 | 2억8,000만원 |
| 3억원 | 4억2,000만원 | 3억7,800만원 | 3억2,800만원 | 3억3,600만원 |
| 3억5,000만원 | 4억9,000만원 | 4억4,100만원 | 3억9,100만원 | 3억9,200만원 |
| 4억원 | 5억6,000만원 | 5억400만원 | 4억5,400만원 | 4억4,800만원 |
맨 오른쪽 열은 뒤에서 다룰 강화안을 적용했을 때의 값이다. 공시가격 2억원 기준으로 보증 한도가 2억5,200만원에서 2억2,400만원으로 2,800만원 줄어든다.
가입이 거절됐다는 건 보증금이 크다는 뜻이 아니라, 그 집의 담보 가치가 보증금을 받쳐주지 못한다는 계산 결과다.
주택가격은 무엇으로 정해지나
위 표가 공시가격에서 출발한 이유는 주택 유형별로 가격 산정 순서가 다르기 때문이다. 같은 머니투데이 보도가 정리한 현행 우선순위는 이렇다.
- 아파트·오피스텔 — 1순위 KB·부동산테크 시세, 2순위 공시가격, 3순위 안심전세 앱 시세 하한가
- 연립·다세대 — 1순위 공시가격, 2순위 안심전세 앱 시세, 3순위 등기부등본
실제 적용 분포도 공개돼 있다. 2022년 8월까지 아파트·오피스텔은 1순위가 66만7,640건, 2순위 12만4,724건, 3순위 332건이었고, 연립·다세대는 1순위 15만9,362건, 2순위 281건이었다. 빌라는 사실상 공시가격 하나로 결정된다는 뜻이다. 시세가 존재해도 순위상 뒤로 밀린다.
예외 경로가 감정평가다. 경향신문 보도에 따르면 HUG가 의뢰한 감정평가법인의 평가만 인정되며, 예비감정은 1~2일, 본감정은 2~3주가 걸린다. 당해년도 공시가격이 아직 없는 신축 빌라나, 공시가격이 시세를 크게 밑돈다고 판단되는 경우에 쓰는 우회로다. 발표 당시 이의신청 규모는 연간 2만~3만 가구로 추산됐다.
HUG는 이 산정 방식 자체를 손보는 것도 검토 중이다. 공시가격 인정 비율을 140%에서 올리거나, 안심전세 앱 시세의 우선순위를 조정하는 방안이 거론된다. 담당자는 "주택가격 산정이 실제 시세를 정확히 반영해야 한다는 지적은 타당한 만큼 개선책을 검토 중"이라고 밝혔다.
보증료는 얼마인가
농민신문 보도에 따르면 HUG는 2025년 3월 31일 신규 신청분부터 보증료율을 기존 연 0.115~0.154%에서 연 0.097~0.211%로 개편했다. 전세가율 70%를 기준으로 그보다 낮으면 최대 20% 인하, 높으면 최대 30% 인상하는 구조이며, 보증금은 1억원 이하 / 1억~2억원 / 2억~5억원 / 5억~7억원 네 단계로 나뉜다.
할인 체계도 함께 바뀌었다. 저소득자 60% 할인은 유지되지만 사회배려계층은 50%에서 40%로 낮아졌고, 1주택자 할인은 폐지된 대신 무주택자 할인이 신설됐다. 보증금별 연 보증료를 요율 구간에 대입하면 이렇다.
| 보증금 | 하한 0.097%(연) | 중간 0.154%(연) | 상한 0.211%(연) |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 9만7,000원 | 15만4,000원 | 21만1,000원 |
| 2억원 | 19만4,000원 | 30만8,000원 | 42만2,000원 |
| 3억원 | 29만1,000원 | 46만2,000원 | 63만3,000원 |
| 5억원 | 48만5,000원 | 77만원 | 105만5,000원 |
연 단위 요율이므로 2년 계약이면 대략 두 배가 든다. 전세가율이 높은 집일수록 요율 상단이 적용돼, 같은 3억원 보증금이라도 전세가율에 따라 2년 기준 58만원과 127만원으로 갈린다.
112% 강화 논의는 어디까지 왔나
서울파이낸스에 따르면 HUG는 국회 국토교통위원회에 제출한 개선대책에서 담보인정비율을 90%에서 80%로 낮추는 방안을 제시했다. 적용되면 가입 한도는 공시가격의 112%가 된다.
배경은 재정이다. 2024년 1~10월 대위변제액이 3조3,271억원에 달했고, 부채비율 80% 초과 구간의 사고율은 84.6%였다. 회수율은 8%대에 머물렀고 영업손실은 3조9,911억원으로 전망됐다.
다만 시장 충격이 크다. 뉴데일리가 전한 부동산 중개업체 집토스 분석에 따르면 112% 기준을 적용할 경우 2023년 체결된 빌라 전세계약의 69%가 동일 조건으로 갱신하면 보증 가입 요건을 못 채운다. 지역별로는 인천 81.6%, 경기 69.6%, 서울 67.6%, 부산 61.8%였다. HUG는 이후 "현 시점에선 담보인정비율 하향을 검토하지 않는다"는 입장을 냈고, 2025년 10월 시점의 논의는 비율 인하가 아니라 주택가격 산정 순서 조정 쪽으로 옮겨 가 있다.
확인해볼 것
- 계약 전 공시가격 조회 후 ×1.26 — 이 값이 보증금 상한선이다. 계약서에 도장을 찍기 전에 계산한다
- 등기부등본의 선순위 채권최고액 — 근저당 설정액을 126% 값에서 뺀 금액이 실제 한도다
- 가입 시기 — 전세계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다. 잔금일 이후 미루다 기한을 넘기는 사례가 많다
- 대항력 요건 — 전입신고·확정일자·실제 거주가 전제다. 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생기는 구조는 이사 당일 근저당 설정과 순위가 갈리는 지점이다
- 신축 빌라라면 산정 근거 — 당해년도 공시가격이 없으면 안심전세 앱 시세나 감정평가로 가야 한다. 본감정은 2~3주가 걸리므로 일정을 역산한다
- 거절됐을 때의 차선책 — 임차권등기와 전세권설정의 비용 차이를 비교하되, 보증 거절 자체가 담보 여력 부족 신호라는 점을 계약 판단에 반영한다