전세보증보험 가입조건 — 부채비율 90%와 보증료 계산

전세보증금 반환보증은 보증금이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하일 때 신청할 수 있다. 다만 이 한도 안에 들어와도 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 막힌다. 두 조건 중 실제로 발목을 잡는 쪽은 거의 언제나 두 번째다.

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세기간 ÷ 365로 계산한다. 주택도시보증공사(HUG) 안내 기준 보증료율은 연 0.097~0.211% 구간이고, 보증금 규모·주택유형·부채비율에 따라 그 안에서 갈린다. 3억원 2년 계약이면 요율 구간에 따라 58만~127만원, 월로 나누면 2만4천~5만3천원이다.

보증금 얼마까지 가입되나 — 부채비율 90%를 역산하면

가입 심사는 보증금 절대액이 아니라 주택가격 대비 비율로 이뤄진다. 뱅크몰이 정리한 요건은 두 개다. 선순위채권과 전세보증금의 합이 주택가격의 90% 이하, 그리고 선순위채권만 따로 봤을 때 주택가격의 60% 이하다. 주택가격은 KB시세·부동산원 시세·공시가격·최근 매매가를 종합해 인정한다.

이 90% 조건을 보증금 기준으로 뒤집으면 가입 가능한 최대 보증금이 나온다. 아래 표는 주택가격에 0.9를 곱한 뒤 등기부에 잡힌 근저당 금액을 뺀 값을 직접 계산한 것이다.

표에서 읽어야 할 지점은 근저당 1억원이 보증 가능 보증금을 정확히 1억원 깎는다는 사실이다. 부채비율은 합산 방식이라 근저당이 보증금 한도를 1:1로 잠식한다. 시세 5억원 집에 근저당 1억원이 잡혀 있으면 보증금 3억5천만원까지가 상한선이고, 여기서 3억6천만원 계약을 이미 체결했다면 보증 가입이 아니라 계약 조건 자체를 다시 봐야 하는 상황이 된다. 계약 전에 등기부등본에서 근저당 금액을 먼저 확인해야 하는 이유가 여기 있다.

주택가격 10억원 행은 다른 제약을 보여준다. 부채비율로는 9억원까지 계산되지만 수도권 보증금 한도 7억원이 먼저 걸린다. 조건은 둘 중 더 낮은 값으로 적용된다.

보증 가입 여부는 보증금이 얼마인지가 아니라, 보증금 앞에 이미 얼마가 서 있는지가 결정한다.

보증료는 얼마 나오나 — 2년 계약 기준 계산

보증료 산식은 단순하다. 보증금액 × 보증료율 × 전세기간(일) ÷ 365이므로, 2년 계약이면 연 요율의 두 배가 총액이다. 아래는 요율 구간의 하단(0.097%)·중간(0.146%)·상단(0.211%)을 2년 계약에 대입해 직접 계산한 값이다.

기관별로 요율 체계가 다르다는 점도 비교 대상이다. 집품이 정리한 3사 비교에 따르면 HUG는 아파트 기준 0.115~0.146% 수준에서 적용되고 사회배려계층은 최대 60% 할인, SGI서울보증은 아파트 연 0.138~0.183%·기타주택 연 0.208%, 주택금융공사(HF)는 연 최대 0.04%에 우대조건 충족 시 0.02%까지 내려간다. 8천만원 2년 계약 예시로 환산하면 HUG가 월 7,600원, HF가 월 2,600원 수준이다. HF가 저렴한 대신 대출과 연계된 상품 구조라 누구나 선택할 수 있는 경로는 아니다.

서울시 보증료 지원을 붙이면 실부담은

서울주거포털이 안내하는 보증료 지원은 서울시 거주 무주택자, 임차보증금 3억원 이하가 대상이다. 소득 기준은 청년(만 19~39세) 연 5천만원, 신혼부부 7천5백만원, 기타 성인 6천만원 이하이고, 이미 납부한 보증료를 청년·신혼부부는 전액(최대 40만원), 기타 성인은 90%(최대 40만원) 돌려준다.

보증금 3억원·중간 요율로 2년 보증료 876,000원을 낸 청년 가구가 40만원을 지원받으면 실부담은 476,000원, 월 19,833원으로 내려간다. 보증금 1억5천만원이면 2년 보증료 438,000원 중 40만원을 돌려받아 실부담 38,000원이다. 지원이 정액 상한이라 보증금이 작을수록 체감 효과가 크다. 신청은 정부24 또는 안심전세포털, 주소지 구청에서 가능하고 보증료 납부 완료가 전제다.

언제까지 신청해야 하나

신청 시기는 계약 기간의 절반이 지나기 전이다. 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약 기간의 1/2 이내, 갱신 계약은 갱신 계약 기간의 1/2 이내다. 2년 계약이면 1년이 지나기 전에 접수해야 한다는 뜻이고, 이 기한을 넘기면 조건을 다 갖춰도 가입 경로가 닫힌다. 보증 가입과 별개로 확정일자와 전입신고로 확보하는 대항력·우선변제권은 여전히 기본 방어선이다. 보증은 순위를 만들어주는 제도가 아니라 반환 불이행 시 대신 지급하는 제도다.

거절되는 경우

• 등기부에 경매개시결정·압류·가압류 등 권리 제한이 걸려 있는 주택
• 건축물대장상 위반건축물로 등재된 주택
• 공장·근린생활시설 등 비주거용 건물, 주거용으로 쓰고 있어도 용도가 다른 경우
• 선순위채권만으로 주택가격의 60%를 넘는 경우
• 주택가격 대비 전세보증금 비율이 90%를 초과하는 경우

확인해볼 것

• 계약 전 등기부등본에서 근저당 설정액을 확인하고, 주택가격 × 0.9 − 근저당액으로 보증 가능 보증금을 직접 계산해볼 것
• 주택가격을 어느 시세로 인정받는지 확인할 것 — KB시세와 공시가격 중 어느 쪽이 적용되는지에 따라 90% 선이 달라진다
• 다가구 주택이라면 다른 세대의 선순위 임차보증금까지 합산 대상인지 확인할 것
• 잔금일·전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 신청 마감일(계약기간 1/2)을 달력에 표시해둘 것
• HUG·SGI·HF 세 경로의 요율과 가입 자격을 각각 조회해 총 보증료를 비교할 것
• 서울시 등 지자체 보증료 지원 대상(보증금 3억원 이하·소득 기준)에 해당하는지 확인할 것

참고 자료

• 전세보증금반환보증 안내 (주택도시보증공사)
• HUG 전세보증보험 가입조건 총정리 (뱅크몰)
• 전세보증보험 보험료 계산 방법 — HUG·SGI·HF 비용 비교 (집품)
• 전세보증금 반환보증 보증료 지원 (서울주거포털)