가로주택정비사업 조건 — 동의율 75%와 절차 정리

가로주택정비사업의 조합설립 동의율은 2026년 2월 27일부터 토지등소유자 80% 이상에서 75% 이상으로 낮아졌다. 소규모재건축은 75%에서 70%로, 소규모재개발은 가로주택과 같이 80%에서 75%로 각각 5%포인트씩 완화됐다. 정비구역 지정과 안전진단, 추진위원회 구성이 없는 사업에서 남은 관문은 결국 동의서였고, 그 문턱이 한 칸 내려간 셈이다.

어떤 구역이 가로주택정비사업 대상이 되나

서울시 안내에 따르면 대상 요건은 네 가지가 동시에 걸린다. 첫째, 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만3천㎡ 미만의 가로구역이어야 한다. 둘째, 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 그 가로구역을 통과하지 않아야 한다. 도로가 구역을 관통하면 '가로를 유지하면서 정비한다'는 사업 전제가 성립하지 않기 때문이다. 셋째, 사업시행구역은 1만㎡ 미만이어야 한다. 가로구역 상한(1만3천㎡)과 사업시행구역 상한(1만㎡)이 다르다는 점이 실무에서 자주 헷갈리는 지점이다.

넷째가 주택 수와 노후도다. 단독주택만으로는 10호 이상, 공동주택만으로는 20세대 이상, 단독과 공동이 섞이면 20채 이상이어야 한다. 노후·불량건축물 비율은 자료마다 표기가 갈린다. 서울시 정비사업 정보몽땅은 전체 건축물의 3분의 2 이상으로 안내하고, 서울시 주택 안내 페이지는 사업시행구역 전체 건축물 수의 60% 이상으로 적고 있다. 법령이 정한 기준을 조례로 완화할 수 있는 구조여서 생기는 차이이므로, 실제 판단은 해당 자치구 조례와 담당 부서 확인이 먼저다.

동의율 5%p 완화, 실제로 몇 세대가 줄어드나

퍼센트로 보면 5%포인트지만 현장에서는 동의서 몇 장인지가 전부다. 구역 규모별로 필요한 동의 세대 수를 계산하면 아래와 같다. '이상' 요건이므로 소수점은 올림 처리했다.

20세대 구역에서는 동의서 한 장, 100세대 구역에서는 다섯 장이 줄어든다. 숫자만 보면 작지만 소규모 정비사업이 멈추는 지점은 대개 마지막 몇 세대다. 연락이 닿지 않는 소유자, 상속으로 지분이 쪼개진 물건, 임대 수익을 유지하려는 소유자가 그 자리에 남는다. 여기에 토지면적 기준도 함께 걸린다는 점을 놓치면 안 된다. 조합설립에는 소유자 수 요건과 별도로 토지면적의 3분의 2 이상 동의가 필요하므로, 큰 필지 한 곳이 반대하면 소유자 수를 채워도 요건이 성립하지 않는다.

재건축과 무엇이 다른가

가로주택정비사업이 속도를 낼 수 있는 이유는 절차가 짧아서가 아니라 앞단이 아예 없기 때문이다. 정비구역 지정, 안전진단, 추진위원회 구성이 모두 빠지고 조합설립부터 시작한다. 사업시행인가와 관리처분계획을 함께 진행할 수 있다는 점도 다르다. 서울시 정비사업 정보몽땅은 이 사업의 통상 소요 기간을 평균 3~4년으로 안내한다.

절차가 줄어든 대가는 규모다. 1만㎡ 미만이라는 상한 때문에 단지 규모가 작고, 그만큼 일반분양 물량으로 사업비를 흡수하는 힘이 약하다. 하우징헤럴드는 이번 개정에서 여러 사업을 묶더라도 개별 사업 규모 상한을 넘길 수 없도록 못 박았다고 전했다. 상한을 우회해 중규모 개발로 확장하는 것을 막는 조항이다.

절차를 덜어낸 사업에서 남는 변수는 결국 사업성이다. 동의율은 문을 열어주고, 용적률과 분양가가 문 안쪽을 결정한다.

사업성을 건드린 두 가지 — 인수가격과 용적률

동의율과 함께 바뀐 것이 임대주택 인수가격이다. 경향신문에 따르면 공공이 사들이는 임대주택 가격 기준이 기본형 건축비의 80% 수준으로 조정돼 종전 표준건축비 기준의 약 1.4배가 됐고, 3년마다 반영되던 건축비 변동이 6개월 단위로 반영된다. 조합이 임대주택을 공급하고 받는 돈이 올라가면 그만큼 사업 수지가 개선된다. 같은 개정에서 용적률 예외 대상이 넓어졌고, 건폐율 완화가 경사지 외 부지까지 확대됐으며, 통합심의 범위에 경관·교통 영향 평가가 포함됐다.

서울시는 여기에 별도의 인센티브를 얹었다. 경향신문 보도에 따르면 서울시는 모아주택·모아타운의 상한 용적률을 400%까지 적용하고 매입임대주택을 함께 공급하면 법적 상한인 500%까지 허용한다. 제2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업에 적용되던 '평균 13층 이하' 규정은 삭제됐고, 블록 단위로 묶인 사업은 층수 제한 없이 중·고층으로 계획할 수 있다. 역세권 인센티브는 사업구역 면적의 절반 이상이 지하철역 승강장 반경 350m 이내인 경우, 간선도로변 인센티브는 폭 20m 이상 도로에 접한 경우가 기준이다. 인센티브를 받기 위한 공공시설 개방 의무는 없어졌다.

주택 수와 전매제한도 함께 본다

공급 조건에도 제한이 붙는다. 서울시 안내는 기존 주택 호수 이상을 공급하되 최대 2주택까지, 60㎡ 이하 주택은 3년간 전매를 제한한다고 정리한다. 조합원 지위와 세금 문제는 일반 정비사업과 같은 구조로 따라가므로, 입주권과 분양권의 양도세율·주택 수 차이와 지역·유형별 전매제한 기간을 함께 확인해야 실제 처분 시점의 계산이 맞는다. 동의하지 않은 소유자에게 적용되는 현금청산 절차도 조합설립 이후 단계에서 별도로 진행된다.

확인해볼 것

• 구역 면적 — 가로구역이 1만3천㎡ 미만인지, 사업시행구역이 1만㎡ 미만인지 두 숫자를 따로 확인
• 통과도로 — 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 구역을 가로지르지 않는지
• 노후도 기준 — 해당 자치구 조례가 3분의 2인지 60%인지, 산정 대상이 가로구역인지 사업시행구역인지
• 토지면적 동의 요건 — 소유자 수 75%를 채웠더라도 토지면적 3분의 2 이상이 확보됐는지
• 용적률 인센티브 조건 — 지하철역 승강장 반경 350m, 폭 20m 이상 간선도로 접함 여부, 매입임대주택 공급 계획 유무
• 공급 조건 — 최대 2주택 여부와 60㎡ 이하 주택의 3년 전매제한 적용 시점
• 임대주택 인수가격 — 기본형 건축비 기준이 사업계획에 반영된 시점(6개월 단위 갱신)

참고 자료

• 소규모 정비 조합설립 동의율 완화…임대주택 인수가격도 상향 (경향신문)
• 조합설립 동의율 완화…소규모 재건축 70%·가로주택 75%로 (하우징헤럴드)
• 가로주택정비사업 안내 (서울특별시)
• 가로주택정비 개요 및 절차 (서울시 정비사업 정보몽땅)
• 서울시, 노후 저층 주거지 정비사업에 파격 용적률 인센티브 (경향신문)