다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기이고 소유자도 한 명이다. 그래서 경매가 진행되면 같은 건물에 사는 세입자 전원의 보증금이 하나의 담보를 두고 순위를 다툰다. 반면 다세대주택은 101호·102호처럼 호마다 등기와 소유자가 나뉘어, 내 집의 권리관계만 확인하면 된다. 이름은 비슷하지만 전세 위험을 점검하는 난도가 근본적으로 다른 이유다.
세이프홈즈는 이 차이의 핵심을 등기부등본에서 찾는다. 다가구는 건물 전체에 등기가 한 부, 다세대는 호수별로 등기가 따로 생긴다. 등기가 하나로 묶여 있다는 사실이 다가구 전세의 모든 위험을 설명한다.
다가구와 다세대, 등기부터 다르다
건축법상 다가구주택은 단독주택으로 분류되고, 다세대주택은 공동주택으로 분류된다. 이 분류 차이가 소유·등기·매매 방식으로 이어진다.
| 구분 | 다가구주택 | 다세대주택 |
|---|---|---|
| 주택 종류 | 단독주택 | 공동주택 |
| 소유권 | 건물 전체 1인 소유 | 호수별 개별 소유 |
| 등기부등본 | 건물 전체 1부 | 호수별 1부씩 |
| 개별 호 매매 | 불가 (건물 통째 거래) | 가능 |
| 경매 시 보증금 | 세입자 전원이 한 건물 담보로 경합 | 해당 호 권리관계만 관련 |
다세대는 내가 계약할 호수의 등기부에 잡힌 근저당과 선순위만 보면 된다. 다가구는 건물 전체가 한 덩어리라, 내 집만 깨끗해도 같은 건물 다른 세입자들의 보증금이 나보다 앞서 있으면 그만큼 위험이 커진다. 로톡이 다가구 전세를 특히 조심하라고 하는 지점이 여기다.
다가구 전세의 위험은 내 계약서가 아니라 같은 건물 옆집 계약서에 숨어 있다. 확정일자를 아무리 잘 받아도, 나보다 앞선 보증금 총액을 모르면 순위표의 내 자리를 알 수 없다.
확정일자를 받아도 안심할 수 없는 이유
확정일자와 전입신고로 얻는 우선변제권은 '순위'일 뿐 '금액 보장'이 아니다. 경매가 열리면 낙찰가에서 근저당과 선순위 임차인들이 순서대로 배당받고, 남는 돈이 없으면 뒷순위는 보증금을 잃는다. 다가구는 나보다 먼저 들어온 임차인이 여럿일 수 있어, 내 앞에 쌓인 보증금 총액을 모르면 확정일자만으로는 실질 보호를 가늠하기 어렵다. 확정일자와 전입신고가 만드는 순위의 원리를 먼저 정리해두면 이 계산이 쉬워진다.
그래서 다가구 계약 전에는 임대인 동의를 받아 주민센터에서 '확정일자 부여 현황'을 발급해 나보다 앞선 임차인들의 보증금 합계를 확인하고, 등기부등본의 근저당 채권최고액을 더해 건물 시세와 비교해야 한다. 법무법인 이현도 선순위 보증금 총액 확인을 다가구 전세 안전의 첫 단추로 든다.
내 보증금이 안전한지 계산해보면
시세 10억 원짜리 다가구 건물에 들어간다고 하자. 등기부에 근저당 채권최고액 3억 원이 잡혀 있고, 확정일자 부여 현황으로 확인한 선순위 임차인 보증금 합계가 4억 원, 내가 낼 보증금이 2억 원이라면 순위표는 이렇게 쌓인다.
| 항목 | 금액 | 내 보증금 대비 순위 |
|---|---|---|
| 건물 시세(감정가 기준) | 10억 원 | 기준값 |
| 근저당 채권최고액 | 3억 원 | 선순위 |
| 선순위 임차인 보증금 합계 | 4억 원 | 선순위 |
| 나보다 앞선 권리 합계 | 7억 원 | — |
| 내 보증금 | 2억 원 | — |
| 선순위+내 보증금 합계 | 9억 원 (시세의 90%) | 안전선 초과 |
나보다 앞선 권리가 이미 7억 원이니, 경매에서 시세의 70%인 7억 원에 낙찰되면 그 돈은 근저당과 선순위 임차인에게 먼저 배당돼 내 2억 원은 한 푼도 돌아오지 않을 수 있다. 통상 안전선으로 보는 '선순위 채권+내 보증금이 시세의 70~80% 이내'를 훌쩍 넘어 90%에 달하니 위험 구간이다. 같은 조건이라도 선순위 임차인 보증금이 1억 원뿐이면 앞선 권리는 4억 원, 내 보증금까지 6억 원으로 시세의 60% — 판단이 달라진다. 숫자를 대입하기 전에는 '깨끗한 등기'라는 말만으로 안전을 단정할 수 없다.
다가구는 전세보증보험을 붙이는 단계에서도 손이 더 간다. 보증기관이 선순위 임차인 보증금과 근저당을 합산해 보증 한도와 가입 가능 여부를 따지기 때문에, 다세대라면 필요 없는 전입세대 열람 내역이나 확정일자 부여 현황 같은 서류를 추가로 요구받을 수 있다. 이름이 'OO빌라'여도 건축물대장상 다가구로 분류돼 있으면 이 절차를 그대로 밟아야 하므로, 계약을 서두르기 전에 건축물대장에서 주택 종류부터 확인하는 편이 순서상 맞다. 선순위 보증금이 이미 시세에 가깝게 차 있으면 보증보험 가입 자체가 거절될 수 있고, 그때는 계약을 다시 볼 신호로 읽는 편이 낫다.
확인해볼 것
다가구·다세대 구분이 헷갈릴 때와 전세 계약 전, 데이터로 확인할 수 있는 항목은 다음과 같다.
- 주택 종류부터 확인 — 건축물대장에서 다가구(단독주택)인지 다세대(공동주택)인지 본다. 이름이 'OO빌라'여도 대장상 다가구일 수 있고, 겉모습이 비슷해도 호별 등기가 따로 있으면 다세대다.
- 확정일자 부여 현황 발급 — 다가구라면 임대인 동의를 받아 나보다 앞선 임차인들의 보증금 총액을 반드시 확인한다.
- 근저당 채권최고액 합산 — 등기부등본에서 근저당을 확인하고 선순위 보증금과 더해 시세와 비교한다.
- 안전선 계산 — 선순위 채권과 내 보증금 합이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 본다.
- 보증보험 가입 가능 여부 — 전세보증보험 가입 조건을 미리 확인하고, 문제가 생기면 임차권등기명령 절차까지 염두에 둔다.
