택지개발사업에 붙는 광역교통시설부담금은 개발면적 1㎡당 표준개발비 299,350원에 부과율 7.5%를 곱하고, 여기에 용적률을 200으로 나눈 값을 다시 곱해 산정한다. 용적률 200%가 기준선이고 그 위아래로 부담금이 비례해 움직인다는 뜻이다.
이 부담금은 사업시행자가 낸다. 다만 개발 원가에 포함되는 항목이므로 결국 분양가를 통해 최초 분양받는 사람에게 넘어간다. 실수요자 입장에서는 분양가에 얹히는 금액이 얼마인지가 실질적인 관심사다.
부담금은 누가 내고 어디에 쓰이나
광역교통시설부담금은 대도시권 광역교통계획이 수립·고시된 권역에서 광역전철·광역도로 같은 광역교통시설의 재원을 확보하기 위해 걷는 부담금이다. 지방자치단체가 안내하는 부과 대상은 여섯 갈래다. 택지개발사업, 도시개발사업, 주택법에 따른 대지조성사업과 아파트지구개발사업, 주택건설사업, 재개발·재건축사업, 그리고 주택 외의 시설과 20세대 이상의 주택을 같은 건축물로 짓는 주상복합 사업이다.
납부 의무자는 사업시행자다. 부과 시점은 사업의 승인·인가 등을 받은 날부터 60일 이내이고, 납부 기한은 부과일로부터 1년 이내다. 사용승인 신청 전까지는 정산이 끝나야 한다.
산정식은 사업 유형에 따라 두 갈래로 갈린다. 토지를 조성하는 사업은 개발면적과 용적률을 쓰고, 건물을 올리는 사업은 건축연면적을 쓴다.
| 사업 유형 | 산정식 | 부과율 |
|---|---|---|
| 택지개발·도시개발·아파트지구개발 | 표준개발비 × 부과율 × 개발면적 × (용적률 ÷ 200) − 공제액 | 7.5% |
| 주택건설(전용 85㎡ 이하) | 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적 − 공제액 | 1% |
| 주택건설(전용 85㎡ 초과) | 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적 − 공제액 | 1.5% |
| 주택 외 시설(주상복합의 비주택분 등) | 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적 − 공제액 | 2% |
표준개발비와 표준건축비는 국토교통부 장관이 고시한다. 현재 적용되는 표준개발비 고시는 국토교통부고시 제2024-192호로 2024년 7월 1일부터 시행됐고, 금액은 1㎡당 299,350원이다.
용적률 200%가 기준선인 이유
산정식에서 눈에 걸리는 것은 (용적률 ÷ 200)이라는 항이다. 용적률 200%면 이 값이 1이 되어 부담금에 영향을 주지 않고, 300%면 1.5배, 150%면 0.75배가 된다. 같은 땅이라도 더 높이 지으면 그만큼 사람이 늘고 교통 수요가 늘어난다는 논리를 계수 하나로 반영한 구조다.
그런데 이 구조를 세대 기준으로 환산하면 흥미로운 결과가 나온다. 개발면적 A, 용적률 r(%)일 때 부담금은 299,350 × 0.075 × A × (r ÷ 200)이고, 연면적은 A × (r ÷ 100)이다. 부담금을 연면적으로 나누면 개발면적도 용적률도 약분돼 사라진다.
남는 값은 299,350 × 0.075 ÷ 2 = 11,225.6원이다. 즉 택지개발사업의 광역교통시설부담금은 용적률이 얼마든 건축연면적 1㎡당 11,226원으로 고정된다. 용적률이 높으면 총액은 커지지만 그만큼 세대 수도 늘어나므로 세대당 부담은 그대로다.
부담금이 용적률에 비례해 늘어나는 만큼 세대 수도 함께 늘어난다 — 세대당 몫은 처음부터 정해져 있다.
개발면적 10만㎡면 세대당 얼마인가
개발면적 100,000㎡ 사업에 위 산정식을 그대로 대입했다. 공제액은 0으로, 세대당 연면적은 전용 84㎡ 아파트의 주거공용을 포함한 110㎡로 가정했다.
| 용적률 | 부담금 총액(원) | 건축연면적(㎡) | 추정 세대수(세대) | 세대당(원) |
|---|---|---|---|---|
| 150% | 1,683,843,750 | 150,000 | 1,363 | 1,235,400 |
| 200% | 2,245,125,000 | 200,000 | 1,818 | 1,234,900 |
| 250% | 2,806,406,250 | 250,000 | 2,272 | 1,235,200 |
| 300% | 3,367,687,500 | 300,000 | 2,727 | 1,235,000 |
총액은 용적률 150%에서 300%로 가면서 두 배가 되지만, 세대당 금액은 123만원대에서 움직이지 않는다. 반올림에서 생기는 수백원 차이가 전부다.
분양가와 비교하면 규모감이 잡힌다. 전용 84㎡ 기준 기본형건축비가 1,000만원대인 점을 감안하면 광역교통시설부담금 123만원은 건축비의 1%를 조금 넘는 수준이다. 기본형건축비가 한 차례 오를 때 움직이는 금액과 비교하면 부담금 자체의 변동폭은 훨씬 작다.
다만 이 계산은 택지개발 단계의 부담금만 본 것이다. 조성된 택지 위에 아파트를 짓는 주택건설사업에도 별도로 표준건축비 기준 부담금이 붙고, 대규모 택지에는 광역교통개선대책에 따른 분담금이 따로 부과될 수 있다. 실제 분양가에 반영되는 교통 관련 비용은 이 세 갈래의 합이다.
재개발·재건축은 얼마나 깎이나
경감 규정이 사업 성격에 따라 갈린다. 국가나 지방자치단체가 시행하는 사업은 50%가 경감된다. 재개발·재건축사업도 50% 경감이 기본이고, 도시지역에서 시행하는 경우에는 75%까지 경감된다. 기존 시가지를 정비하는 사업은 광역교통 수요를 새로 만드는 성격이 약하다는 판단이 깔려 있다.
공제액도 총액을 줄인다. 사업시행자가 광역교통시설을 직접 설치하거나 그 설치비용을 부담한 경우 그만큼을 부담금에서 뺀다. 도로·전철역 연결 시설을 사업 안에서 해결한 단지는 부담금이 크게 줄어들 수 있다.
경감률을 앞의 택지개발 예시(용적률 200%, 총액 22억 4,512만원, 1,818세대)에 그대로 대입하면 세대당 부담은 이렇게 갈린다. 경감 없음 123만원, 50% 경감 62만원, 75% 경감 31만원이다. 같은 규모의 사업이라도 시행 주체와 사업 유형에 따라 세대당 92만원의 차이가 생긴다.
재건축 단지에서는 이 부담금과 별개로 초과이익 환수 부담금이 붙는다. 성격도 산정 방식도 전혀 다른 제도인데 이름이 비슷해 혼동되는 경우가 많다. 재건축부담금이 면제선과 구간별 부과율로 계산되는 방식과 달리, 광역교통시설부담금에는 면제선이나 누진 구간이 없다.
확인해볼 것
- 분양 공고의 택지비 항목 — 광역교통시설부담금은 택지 조성원가에 포함돼 택지비로 넘어온다. 공고문의 택지비 산출 근거에서 확인한다.
- 사업 유형과 시행 주체 — 공공이 시행하는 택지개발인지 민간 도시개발인지에 따라 50% 경감 여부가 갈린다.
- 용적률과 세대수 — 총액이 커도 세대수가 함께 늘면 세대당 부담은 변하지 않는다. 총액 규모만 보고 판단하지 않는다.
- 광역교통개선대책 수립 여부 — 일정 규모 이상 택지는 개선대책 분담금이 별도로 붙는다. 부담금과는 다른 제도다.
- 공제 내역 — 사업시행자가 도로·역사 등 광역교통시설을 직접 설치했다면 부담금이 공제된다. 지구단위계획에서 설치 계획을 확인한다.
- 납부 시기 — 부과일로부터 1년, 사용승인 신청 전 정산이 원칙이다. 준공 지연 사업에서는 이 일정이 분양 일정과 맞물린다.