전용면적 공급면적 차이 — 84㎡가 34평인 이유

전용 84㎡ 아파트를 34평이라 부르는 이유는 평형 표기가 전용면적이 아니라 공급면적 약 112㎡를 기준으로 하기 때문이다. 전용 84㎡만 평으로 바꾸면 25.4평이다. 그 사이에 낀 28㎡ 남짓이 엘리베이터와 복도, 계단 같은 주거공용면적이다.

같은 84라는 숫자가 아파트와 오피스텔에서 전혀 다른 집을 가리키는 것도 여기서 갈린다. 아파트는 공급면적을, 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 표기하고, 적용 법률부터 다르다. 표기 기준이 다르면 ㎡당 분양가도 같은 자로 잰 숫자가 아니다.

면적 네 가지는 어디까지 포함하나

이름이 비슷해 보이지만 포함 범위가 층층이 다르다. KB의 생각은 전용면적을 "발코니를 제외한 실제 주거에 필요한 공간"으로, 즉 현관 안쪽의 거실·주방·방·화장실로 정의한다. 여기에 엘리베이터·계단·복도처럼 같은 건물 입주자가 나눠 쓰는 주거공용면적을 더한 것이 공급면적이고, 다시 주차장·경비실·관리사무소·경로당 같은 기타공용면적까지 더한 것이 계약면적이다.

여기서 빠져 있는 것이 하나 더 있다. 발코니다. IBK기업은행의 정리대로 발코니는 서비스면적으로 분류돼 전용면적에도 공급면적에도 계약면적에도 들어가지 않는다. 그런데 확장하면 실제로 밟고 사는 바닥이 된다. 어떤 면적 표기에도 잡히지 않으면서 체감 넓이는 가장 크게 바꾸는 항목이 발코니인 셈이다.

• 전용면적 = 현관 안쪽 내 집 (발코니 제외)
• 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적(복도·계단·엘리베이터)
• 계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적(주차장·경비실·커뮤니티)
• 서비스면적 = 발코니 (어느 합계에도 미포함)

84㎡는 왜 25평이 아니라 34평인가

1평은 3.3058㎡다. 전용 84㎡를 그대로 나누면 25.41평이 나오는데, 시장에서 통용되는 표기는 34평형이다. 두 숫자가 다른 이유는 앞에 붙는 기준이 다르기 때문이다. 34평형은 공급면적 기준 표기이고, 34평 × 3.3058 = 112.4㎡가 그 실체다. 전용 84㎡와의 차이 28.4㎡가 이 집이 부담하는 주거공용면적이다.

34평이라는 같은 말이 두 채의 다른 집을 가리킨다. 전용 84㎡의 공급면적이 34평이고, 전용 114㎡ 자체도 34.5평이다.

평형 표기에서 역산한 전용률

KB 자료가 제시한 전용면적과 통상 평형 표기의 대응 관계를 뒤집으면 전용률을 직접 구할 수 있다. 공급면적 = 평형 × 3.3058로 역산한 뒤, 전용면적을 그 값으로 나눈 것이다.

주거공용면적이 23.6㎡에서 28.4㎡ 사이에 몰려 있는 것이 눈에 띈다. 복도와 계단, 엘리베이터는 집이 작다고 해서 그만큼 줄지 않는다. 고정비에 가깝게 붙기 때문에 작은 평형일수록 전용률이 낮아진다. 전용 59㎡의 71.4%와 전용 114㎡의 80.2% 차이가 그 결과다. 같은 단지 안에서도 소형 평형이 표기 평수 대비 좁게 느껴지는 이유는 취향 문제가 아니라 이 구조에서 나온다.

다만 이 수치는 통상 표기에서 역산한 값이라 단지마다 달라진다. 계단식·복도식 여부, 타워형·판상형, 엘리베이터 대수에 따라 실제 전용률은 몇 %p씩 움직인다. 정확한 값은 입주자모집공고나 등기부에 적힌 전용면적과 공급면적을 직접 나눠 봐야 한다.

같은 전용 84㎡인데 오피스텔이 좁은 이유

아시아경제 보도에 따르면 아파트 분양면적은 주택법을, 오피스텔은 건축법을 적용받는다. 아파트는 공급면적을 분양면적으로 쓰지만 오피스텔은 기타공용면적까지 더한 계약면적을 쓴다. 전용률도 아파트가 70~80%인 반면 오피스텔은 50% 안팎으로 내려간다. 여기에 발코니가 사실상 없다는 점이 겹쳐, 업계에서는 전용 59㎡ 아파트(발코니 확장)와 전용 84㎡ 오피스텔의 실사용면적을 비슷하게 본다는 것이 같은 보도의 설명이다.

이 차이가 ㎡당 분양가 표기에 어떻게 반영되는지를 총분양가 6억원으로 가정해 계산하면 이렇다. 아파트는 전용률 74.7%, 오피스텔은 50%, 발코니 확장 면적은 보도가 제시한 25~40㎡ 범위를 적용했다.

표기된 ㎡당 단가만 보면 오피스텔이 357만원으로 아파트 534만원보다 33% 저렴해 보인다. 그런데 실제로 쓰는 바닥으로 나누면 순서가 뒤집힌다. 오피스텔 714만원, 아파트 484~550만원이다. 같은 총액을 넣고도 단가 표기가 반대 방향을 가리키는 것은 나누는 분모가 다르기 때문이지 가격이 싸서가 아니다.

2015년 4월 30일을 기준으로 측정 방식도 갈린다. 같은 보도에 따르면 그 이전에 허가받은 오피스텔은 벽체 중심선으로, 이후 허가분과 아파트는 벽 안쪽 면(안목치수)으로 전용면적을 잰다. 같은 84㎡ 표기라도 오래된 오피스텔이 실제로 더 좁을 수 있다는 뜻이다. 오피스텔이 세금에서 주택으로 잡히는지 여부는 세목별로 기준이 갈리는 구조에서 따로 정리했다.

확인해볼 것

• 표기가 전용인지 공급인지 — 매물 광고의 "34평"이 어느 기준인지 먼저 확인한다. 전용 84㎡와 전용 114㎡는 둘 다 34라는 숫자로 불릴 수 있다.
• 전용률 직접 계산 — 입주자모집공고나 등기부의 전용면적 ÷ 공급면적. 같은 평형이라도 단지별로 몇 %p 차이가 난다.
• 발코니 확장 면적 — 어느 면적 표기에도 잡히지 않지만 실사용을 가장 크게 바꾼다. 확장 여부와 면적을 별도로 물어본다.
• 오피스텔은 계약면적 표기 — 표기 분양면적을 그대로 아파트와 비교하지 않는다. 전용면적으로 환산한 뒤 비교한다.
• 2015년 4월 30일 이전 허가 오피스텔 — 벽체 중심선 기준이라 같은 표기라도 실사용이 좁을 수 있다. 사용승인 시점을 확인한다.
• 관리비가 붙는 면적 — 공용면적이 넓으면 관리비 부담도 커진다. 이사 때 돌려받는 항목의 계산은 장기수선충당금 반환 계산에서 34평 사례로 다뤘다.

참고 자료

• 국민평형이라는 전용면적 84㎡는 왜 25평형이 아니고 34평형일까요? — KB의 생각
• 같은 전용면적인데… 왜 오피스텔이 아파트보다 좁을까 — 아시아경제
• 집 구할 때 헷갈리지 마세요! 전용면적·공용면적·공급면적·계약면적 — IBK기업은행