소득세법 시행령 제155조의3은 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 정한다. 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 아래는 2026년 7월 1일 시행 조문이다.
면제되는 것은 세 곳의 거주요건이다
제1항은 거주기간 제한이 배제되는 규정을 제154조제1항, 제155조제20항제1호, 제159조의4로 특정한다. 제154조제1항은 1세대1주택 비과세 요건인데, 보유기간에 더해 거주기간 2년을 요구하는 대상을 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로 한정한다. 제159조의4는 장기보유특별공제에서 1세대 1주택으로 보는 범위를 정하는 조문이고, 여기서는 조정대상지역인지와 무관하게 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 요구한다.
취득 당시 조정대상지역이 아니었던 집은 비과세에 애초에 거주요건이 없다. 그런 집에서 이 특례가 실제로 바꾸는 것은 장기보유특별공제 쪽이다. 특례를 검토하기 전에 취득 당시 조정대상지역이었는지부터 확인한다.
요건은 세 줄, 그런데 괄호가 더 있다
제1항 제1호는 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시할 것을 요구한다. 체결에는 단서가 붙는다. 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다.
같은 호의 괄호 안에 조건이 하나 더 들어 있다. 직전 임대차계약에서 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다. 세입자가 살고 있는 집을 사면서 그 계약을 넘겨받았다면, 그 세입자와 5% 이내로 갱신해도 요건은 채워지지 않는다.
제2호는 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것, 제3호는 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것을 요구한다. 두 요건을 더하면 조문이 요구하는 임대 실적은 최소 42개월이다. 계약 기간이 아니라 실제로 임대한 기간을 센다.
남은 기간을 조문대로 세면
제1호가 요구하는 동작은 체결과 임대 개시 두 가지다. 둘 다 2026년 12월 31일 안에 들어와야 한다. 12월에 계약서를 쓰더라도 잔금과 입주가 밀려 임대 개시일이 2027년으로 넘어가면 제1호를 충족하지 못한다.
그 앞단이 더 좁다. 제2호 때문에, 지금 상생임대차계약을 준비하려면 그 앞에 이미 1년 6개월 이상 임대가 이루어진 본인 명의의 직전임대차계약이 있어야 한다. 올해 처음 세를 놓는 집, 그리고 세입자를 승계해 받은 집은 이 단계에서 걸린다.
기간을 세는 기준도 조문에 있다. 제3항은 임대기간을 월력에 따라 계산하며 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다고 정한다. 제4항은 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하면 새 계약의 임대기간을 합산한다고 한다. 세입자가 중간에 나가 기간이 끊겼다고 곧바로 탈락하는 구조는 아니라는 뜻이다.
5%는 무엇 대비 5%인가
기준은 직전임대차계약이고, 시세나 주변 전세가가 아니다. 직전 보증금이 4억원이었다면 상생임대차계약의 보증금 상한은 4억 2000만원이다. 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 별도 기준을 쓴다. 제2항은 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다고 정한다.
신고는 계약할 때가 아니라 팔 때 한다
제5항은 특례를 적용받으려는 사람이 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다고 정한다. 계약 시점에 미리 등록하거나 승인받는 절차는 조문에 없다. 지금 해 둘 일은 두 계약서와 계약금 지급 증빙을 남겨 두는 것이고, 확인해야 할 날짜는 직전 임대차의 실제 임대 기간과 상생임대차의 임대 개시일이다.
현행 제155조의3에는 요건을 갖춘 뒤 언제까지 양도해야 하는지에 대한 기한이 없다. 이후의 개정 논의는 다루지 않았다.