전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 전월세전환율은 월세×12를 전환되는 보증금으로 나눈 뒤 100을 곱한 값이고, 계약 갱신 구간에서는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율이 법정 상한이다. 기준금리가 연 2.5%라고 가정하면 상한은 연 4.5%가 된다. 보증금을 얼마 낮추느냐에 따라 오르는 월세가 정해지는데, 이 상한을 넘겨서 월세를 요구할 수는 없다는 것이 주택임대차보호법 제7조의2의 골자다.
전환율 공식은 어떻게 만들어지나
전월세전환율은 보증금 일부를 월세로 돌릴 때, 그 보증금에 연 몇 퍼센트를 매겨 월세로 환산하는지를 나타내는 비율이다. 순서를 뒤집어 이미 정해진 보증금과 월세로부터 전환율을 역산할 수도 있다. 이때 쓰는 식이 다음과 같다.
전월세전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세 전환 후 보증금) × 100
예를 들어 전세보증금 3억 원을 보증금 2억 원 + 월세로 바꾸면서 월세를 40만 원으로 잡았다면, 전환되는 보증금은 1억 원이다. 월세 40만 원×12=480만 원을 1억 원으로 나누면 0.048, 즉 연 4.8%가 이 계약의 전환율이다. 반대로 전환율을 먼저 정하고 월세를 구할 때는 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12로 계산한다. 1억 원을 연 4.5%로 돌리면 월세는 1억×0.045÷12=약 37만 5천 원이 된다.
이 계산은 보증금을 줄이는 쪽(세입자→월세 부담↑)과 월세를 줄이고 보증금을 올리는 쪽(반전세→전세화) 모두에 동일하게 적용된다. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 전월세전환 계산기도 같은 산식을 쓴다.
공식을 뜯어보면 분자는 연 단위 월세, 분모는 실제로 전환된 보증금이다. 여기서 헷갈리기 쉬운 지점이 분모다. 전세보증금 전액이 아니라 월세로 돌린 만큼만 분모에 들어간다. 위 예에서 3억 원 전세를 보증금 2억 원으로 낮췄으니 전환된 금액은 차액인 1억 원이고, 남은 보증금 2억 원은 계산에서 빠진다. 반대 방향, 즉 월세를 줄이고 보증금을 올려 전세에 가깝게 되돌리는 경우에도 <늘어난 보증금>이 분모가 된다. 전환율 자체는 방향과 무관하게 하나의 비율로 관리된다.
법정 상한은 무엇을 기준으로 정해지나
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때, 두 가지 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월세를 넘지 못하도록 한다. 첫째는 「은행법」상 은행 대출금리와 지역 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정하는 비율, 둘째는 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율이다. 이 두 번째 항목에서 대통령령이 정한 이율은 현재 연 2%다. 과거 3.5%이던 것이 2%로 내려왔다.
따라서 실무에서 자주 인용되는 상한은 <기준금리 + 2%> 쪽이다. 한국은행 기준금리는 금융통화위원회가 연 8회 결정하며 그때그때 달라지므로, 상한도 고정값이 아니라 계약 시점 기준금리에 따라 움직인다. 아래 표는 기준금리 구간별로 <기준금리+2%> 상한을 정리한 것이다. 실제 상한은 첫째 기준과 비교해 더 낮은 값을 쓴다는 점을 전제로 본다.
| 기준금리(%) | 기준금리+2% 상한(%) | 보증금 1억 전환 시 월세 상한(만원, 예시) |
|---|---|---|
| 2.00 | 4.00 | 33.3 |
| 2.50 | 4.50 | 37.5 |
| 3.00 | 5.00 | 41.7 |
| 3.50 | 5.50 | 45.8 |
월세 상한 열은 <1억 원 × 상한율 ÷ 12>로 계산한 값이다(예시). 예컨대 기준금리 2.5%일 때 상한 4.5%를 적용하면 1억×0.045÷12=37.5만 원이다. 이 비율은 계약 갱신·묵시적 갱신 구간에서 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 규정이며, 신규 계약의 시세 협상 자체를 규제하는 조항은 아니다.
전세 보증금 1억 낮추면 월세 얼마 오르나
가장 자주 나오는 질문이다. 전세 보증금을 낮추고 그만큼 월세로 돌릴 때, 낮춘 보증금(=전환 보증금)에 상한율을 적용한 값이 월세 상한이 된다. 기준금리 2.5% 가정, 상한 4.5%를 기준으로 감액분별 월세를 계산하면 다음과 같다.
| 보증금 감액분(만원, 예시) | 적용 전환율(%) | 연 환산 월세(만원) | 월 환산 월세(만원) |
|---|---|---|---|
| 5,000 | 4.50 | 225.0 | 18.8 |
| 10,000 | 4.50 | 450.0 | 37.5 |
| 15,000 | 4.50 | 675.0 | 56.3 |
| 20,000 | 4.50 | 900.0 | 75.0 |
연 환산 월세는 <감액분 × 4.5%>, 월 환산은 그 값을 12로 나눈 값이다(예시). 즉 보증금을 1억 원 낮추면 이론상 월세는 최대 37만 5천 원까지 오를 수 있고, 2억 원을 낮추면 75만 원까지다. 여기서 나온 수치는 상한이며, 실제 계약에서는 이보다 낮게 정하는 경우도 흔하다. 시세로 형성된 전환율이 법정 상한보다 낮으면 낮은 쪽이 곧 협상 기준이 된다.
한 가지 유의할 점은, 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀐다는 것이다. 계약서에 전환율을 명시하지 않았다면 전환을 실행하는 시점의 기준금리를 확인해 상한을 다시 계산해야 한다. 국토교통부의 임대차 정책 안내와 분쟁조정위원회 계산기를 함께 확인하면 수치를 대조하기 쉽다.
확인해볼 것
- 전환을 실행하는 시점의 한국은행 기준금리를 먼저 확인한다 — 상한은 <기준금리+2%>로 움직인다.
- 제시받은 월세를 <전환 보증금 × 전환율 ÷ 12> 식에 대입해 상한을 넘는지 역산해본다.
- 대출금리 기준(첫째 항목)과 <기준금리+2%> 중 낮은 쪽이 실제 상한임을 기억한다.
- 이 상한 규정은 갱신 구간의 전환에 적용되며, 신규 계약 시세 협상과는 구분된다.
- 계산 결과가 애매하면 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 계산기로 교차 검증한다.